Mur Mitoyen : Qu’est-ce que c’est et quels sont vos droits ?

Un mur mitoyen est un élément clé dans les relations de voisinage, mais que signifie exactement ce terme ? Comment savoir si un mur est mitoyen, quels sont vos droits et obligations, et quelles règles encadrent les travaux ?

Cet article répond à toutes vos questions sur ce sujet afin que vous soyez informé et prêt à gérer toutes les situations liées à la mitoyenneté.

Comment savoir si un mur est mitoyen ?

L'une des premières questions que l’on se pose lorsqu’un mur sépare deux propriétés est de savoir s'il est mitoyen. Un mur mitoyen est, par définition, un mur partagé entre deux propriétaires. Cela ne signifie pas que chaque propriétaire possède 50%, mais que l’entièreté du mur est la propriété indivise entre les voisins. Voici quelques éléments pouvant aider à déterminer la nature juridique du mur :‍

Signes visibles‍

Le mur est souvent mitoyen lorsqu’il se situe sur la ligne de séparation des deux propriétés. Si le mur présente des signes particuliers (comme des filets ou un chaperon sur un seul côté), il pourrait ne pas être mitoyen. Les corbeaux de pierre sur un seul côté suggèrent également que le mur appartient uniquement au propriétaire de ce côté.

Consultation des titres de propriété‍

Vos actes notariés peuvent préciser la nature du mur. Si les titres ne sont pas clairs, une consultation avec votre Géomètre-Expert peut s’avérer nécessaire.

Article 653 du Code civil

Selon cet article, un mur entre deux propriétés est présumé mitoyen sauf preuve du contraire.

Travaux sur un mur mitoyen : ce que vous devez savoir

Les propriétaires d’un mur mitoyen partagent des droits, mais aussi des obligations. Cependant, cela ne signifie pas que vous pouvez entreprendre des travaux sur ce mur sans certaines précautions.

Peut-on fixer quelque chose sur un mur mitoyen ?

Oui, il est possible de fixer des éléments comme des étagères, des supports de plantes ou des structures légères sur un mur mitoyen, mais avec certaines restrictions :

Consentement du voisin‍

Vous devez demander l'autorisation de votre voisin pour toute modification susceptible de l’impacter. Par exemple, fixer une pergola ou une structure encombrante pourrait nécessiter son accord.

Profondeur de l’ancrage

‍L’article 657 du code civil précise que vos ancrages dans le mur mitoyen peuvent dépasser l’axe de ce mur, jusqu’à une distance de 54 millimètres du parement extérieur.

En cas de dommage‍

Le mur étant partagé, vous avez l'obligation de ne pas nuire à la stabilité de la structure. En cas de dommages, les coûts de réparation peuvent vous incomber.

Quels types de travaux sont permis ?

Les travaux sur un mur mitoyen peuvent inclure :

Réparations et entretien‍

Ces coûts doivent être partagés entre les deux propriétaires, à moins qu'une dégradation soit causée uniquement par l’un d'eux.

Surélévation du mur‍

Si l’un des propriétaires souhaite surélever le mur, il peut le faire à ses frais, mais la nouvelle partie construite lui appartiendra en propre si le voisin ne souhaite pas acquérir la mitoyenneté sur cette nouvelle partie.

Ancrage de structure‍

Il est possible d’ancrer la structure de nouveaux bâtis, à condition d’obtenir l’accord de votre voisin et de s’assurer que le mur est correctement dimensionné pour recevoir cette nouvelle charge.

Mur mitoyen et législation : que dit le Code civil ?

La législation française encadre strictement les droits et obligations liés aux murs mitoyens. Voici les points principaux issus du Code civil :

Définition de la mitoyenneté (Article 653 du Code civil)‍

Tout mur qui sépare deux propriétés est présumé mitoyen à moins qu’un titre prouve le contraire.

Acquisition par prescription (Article 666 du Code civil)‍

Si un mur a été utilisé sans contestation par les deux propriétaires pendant 30 ans, il devient peut devenir mitoyen par prescription. Attention cependant, ce mode d’acquisition n’est pas automatique et nécessite une action en usucapion devant le Tribunal compétent en la matière.

Entretien du mur‍

Chaque copropriétaire est responsable des coûts d’entretien du mur, à moins que des dommages ne soient causés par un seul des propriétaires. Dans ce cas, c'est ce dernier qui doit assumer les frais.

Travaux de surélévation (Article 657 du Code civil)‍

Si l’un des voisins souhaite surélever le mur, il peut le faire à ses frais. Cependant, si le mur ne peut pas supporter la surélévation, le propriétaire devra reconstruire à ses frais la partie qu’il souhaite élever.

Cas pratiques : quand la mitoyenneté pose problème

Plusieurs situations peuvent engendrer des conflits entre voisins autour de la question du mur mitoyen :

Installation d’une clôture ou d’un portail‍

Si l’un des voisins installe une clôture sur le mur mitoyen, il doit en informer son voisin et obtenir son accord. De plus, le coût de l’installation doit être partagé, sauf accord contraire.‍

Travaux d'agrandissement‍

Si un propriétaire veut réaliser une extension de sa maison ou une construction annexe adossée au mur mitoyen, il doit respecter les règles de la propriété indivise et obtenir une autorisation de son voisin.

Litiges sur la propriété du mur‍

Si l’un des voisins conteste la mitoyenneté d’un mur, il doit apporter la preuve de sa non-participation à sa construction ou fournir des documents légaux. Une expertise de votre Géomètre-Expert permettra de faire l’historique de vos parcelles et de vos bâtiments.

Mur mitoyen et bornage : quelle différence ?

Le bornage est un acte juridique permettant de déterminer la limite exacte entre deux propriétés. Bien qu’un mur mitoyen puisse servir de séparation, il est important de ne pas le confondre avec un acte de bornage.‍

Bornage

Cet acte foncier, réalisé par un Géomètre-Expert, est destiné à fixer définitivement et de manière certaines les limites d’une propriété. Il est tout à fait possible qu’un mur construit « à cheval » sur la limite séparative, présente des portions privative à un seul voisin, vous empêchant ainsi d’ancrer vos constructions.

Les fossés, haies et autres éléments mitoyens

Outre les murs, la mitoyenneté s’applique également aux fossés et aux haies qui séparent deux propriétés. Ces éléments sont soumis à des règles spécifiques définies par le Code civil :

Haies mitoyennes‍

Une haie située sur la ligne de séparation entre deux propriétés est présumée mitoyenne. Les coûts d’entretien sont partagés, et chaque propriétaire peut couper les branches qui dépassent sur son terrain.

Fossés‍

Les fossés qui servent à séparer deux propriétés ou à drainer l'eau sont aussi soumis à la règle de mitoyenneté. Si la terre rejetée lors du creusement du fossé se trouve d'un seul côté, cela peut indiquer que le fossé appartient uniquement au propriétaire de ce côté.

Votre Géomètre-Expert vous accompagne

Faire appel à un Géomètre-Expert est essentiel pour clarifier la situation juridique d’un mur mitoyen. Son rôle est de vous accompagner à chaque étape de l’étude du mur afin de déterminer s’il est réellement mitoyen ou s’il appartient exclusivement à l’un des propriétaires. Tout d'abord, l'expert se rendra sur place pour analyser les caractéristiques physiques du mur. Il recherchera des signes de possession ou des marques distinctives de non-mitoyenneté, telles que des chaperons, des corbeaux de pierre ou des inclinaisons de toiture qui pourraient indiquer un droit de propriété exclusif.

Ensuite, le Géomètre-Expert procèdera à une étude approfondie de l’historique des parcelles et des constructions. Il examinera les plans cadastraux, les relevés topographiques et d’autres documents afin de retracer l’origine du mur. Cette étape permet de vérifier si le mur a été érigé dans le cadre d’une construction conjointe ou par un seul propriétaire, ce qui peut avoir des répercussions sur la mitoyenneté.

Enfin, l’expert analysera les actes notariés actuels et passés pour retrouver d'éventuelles conventions entre voisins concernant le mur. Ces actes peuvent inclure des accords explicites sur la mitoyenneté ou des clauses de propriété qui déterminent les droits et obligations de chaque voisin. Grâce à ce travail minutieux, le Géomètre-Expert vous fournira un rapport détaillé qui clarifiera la situation et vous aidera à faire valoir vos droits en toute sécurité.

Ressources utiles

Pour approfondir vos connaissances sur les droits et obligations liés à la mitoyenneté, vous pouvez consulter les ressources suivantes :

• Service-public.fr : Site officiel avec des informations sur les relations de voisinage et la législation relative à la mitoyenneté.
• Code civil français : Les articles 653 à 673 du Code civil détaillent les règles de la mitoyenneté.

‍