Usage et destination d'un bâtiment : comprendre les règles et démarches en région parisienne

La gestion de l'usage et de la destination d'un bâtiment est une problématique complexe qui concerne à la fois les propriétaires, les bailleurs et les investisseurs. Ces deux notions sont au cœur de la réglementation sur les biens immobiliers en France, particulièrement en région parisienne, où les transformations de bâtiments sont étroitement surveillées. Comprendre la différence entre ces deux concepts est essentiel pour mener à bien des projets de transformation, de rénovation ou de changement d'activité.

L'usage d'un bâtiment définit sa fonction actuelle et répond à la question suivante : le bâtiment est-il destiné à l’habitation ou à autre chose ? Cette notion est encadrée par le Code de la construction et de l’habitation, qui impose des restrictions et des procédures spécifiques en cas de changement. L’article L.631-7 indique que « un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 ». Ainsi, pour que l’usage d’habitation soit retenu pour un local, il faut pouvoir démontrer la présence de cette utilisation au 1^er janvier 1970. Faute de quoi, c’est un usage « autres » qui sera retenu.

En parallèle, la destination d’un bâtiment, régie par le Code de l’urbanisme, renvoie à ce pour quoi la construction a été autorisée. L’article R.151-27 dudit code énumère les cinq destinations possibles à savoir : 1.Exploitation forestière et agricole, 2.Habitation, 3.Commerce et activité, 4.Équipements d’intérêt collectif et services publics, 5.Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire.

Bien que ces deux notions soient distinctes, elles sont indissociables dans les démarches administratives. Toute modification de l’usage ou de la destination d’un bâtiment peut nécessiter des autorisations spécifiques comme un permis de construire ou une déclaration préalable, souvent accompagnées de compensations pour garantir l’équilibre entre logements et activités économiques.

Dans cet article, nous vous guidons à travers les notions d'usage et de destination, les démarches à suivre pour les modifier, et les obligations légales en vigueur. Que vous souhaitiez transformer un logement en bureau ou un commerce en meublé de tourisme, il est crucial de maîtriser les règles applicables à chaque situation pour éviter les erreurs coûteuses.

À Paris, la transformation d’un local d’habitation en bureau, commerce ou tout autre usage non résidentiel est soumise à une autorisation stricte. Cela permet de réguler l’offre de logements, particulièrement dans les zones où la demande est forte. Il est important de noter que toute modification de l'usage d’un bien, entraîne la modification de la destination et par conséquent le dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable en fonction de l’ampleur des travaux entrepris.

Comment connaître l’usage d’un bâtiment ?

Déterminer l'usage d’un bâtiment est une étape indispensable avant d’entreprendre des travaux ou un changement d’activité. Connaître l'usage permet de s'assurer que les transformations projetées sont conformes à la réglementation et qu'elles ne nécessitent pas de modification préalable.

Pour déterminer l’usage d’un bâtiment, il faut donc remonter dans le temps pour établir son usage au 1^er janvier 1970. Il faut ensuite s’assurer qu’aucune modification n’a été autorisée entre cette date et aujourd’hui. Pour cela il est possible de :

• Consulter les fiches de révisions foncières : Ces documents, disponibles à la Chambre des notaires de Paris, fournissent des informations précises sur l'usage officiel des locaux depuis 1970. Ils sont particulièrement utiles pour prouver qu'un local était à usage d’habitation au 1^er janvier 1970, comme requis par l'article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation.
• Accéder au portail cartographique de Paris : Ce portail permet de consulter l’historique des décisions liées à chaque parcelle de la ville, y compris les changements d’usage et les compensations.
• Consulter les archives de votre immeuble : Des archives comme les baux, actes de vente, permis de construire, ou règlements de copropriété peuvent également nous renseigner sur l'usage d’un bâtiment à travers les années.

Ces ressources permettent de vérifier l’usage et de savoir si des démarches spécifiques doivent être entreprises pour transformer ou utiliser différemment un bâtiment.

Vous avez la preuve de la présence d’habitation au 1^er janvier 1970 qui a depuis été supprimée sans autorisation ? Il va alors falloir régulariser la situation et effectuer un changement d’usage. Les conséquences pour le bailleur d’une situation irrégulière sont lourdes de conséquence et peuvent aller jusqu’à la nullité du bail et le remboursement de l’intégralité des loyers perçus.

Changement d’usage : un processus très encadré

Le changement d’usage consiste à transformer un local d’habitation en un local destiné à un autre usage (bureau, commerce, etc.). Le but est de protéger le parc de logements dans les zones tendues, notamment à Paris, où chaque mètre carré de logement compte. C’est pourquoi tout changement d’usage doit faire l'objet d'une autorisation préalable, délivrée par les services compétents de la mairie. A Paris, c’est la Direction du Logement et de l’Habitation (DLH). En l’absence d'autorisation, le propriétaire s’expose à des sanctions pouvant atteindre 50 000 € par local (article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation).

Le changement d’usage est particulièrement encadré à Paris. En cas de perte de logements, une compensation doit être proposée. Cela consiste à transformer un autre local en logement pour compenser la perte d'unité d'habitation. Cette mesure permet de maintenir un équilibre entre les différentes fonctions urbaines tout en favorisant la préservation du parc de logements. Dans certains quartiers, la perte d’un mètre carré d’habitation doit être compensée par la création de deux mètres carrés d’habitation à une autre adresse. Si vous n’êtes pas en mesure de compenser directement la surface d’habitation destinée à être supprimée, vous pouvez acheter de la commercialité à un revendeur. Dans certains secteurs, le prix d’un mètre carré de commercialité peut atteindre plusieurs milliers d’euros. Il est alors crucial d’anticiper cette dépense et pour vérifier la viabilité de votre projet.

Changement de destination : un processus plus large

La destination d’un bâtiment est définie par les catégories de fonctions qu'il est censé remplir, comme prévu dans le Code de l'urbanisme et le PLU. Contrairement à l’usage, la destination englobe la vocation générale du bâtiment, qu'il s'agisse d’habitations, de bureaux, de commerces, ou d'équipements collectifs.

Changer la destination d'un bâtiment n'est pas un acte anodin. Il nécessite une démarche administrative nécessitant a minima le dépôt d’une déclaration préalable, voire d’un permis de construire dans le cas où les travaux portent atteinte à la structure ou à l’apparence du bâtiment.

Le changement de destination s’accompagne souvent de travaux importants qui modifient la configuration du bâtiment. Par exemple, transformer un entrepôt en logements nécessite des aménagements structurels, et par conséquent, un permis de construire. Avant d’engager des travaux, il est crucial de vérifier la faisabilité du projet en consultant le PLU de la ville et en effectuant les démarches nécessaires auprès des services d'urbanisme.

Pour chaque destination, l’article R.151-28 du code de l’urbanisme a défini plusieurs sous-destinations :

Destinations

Sous-destination

Habitation

• Logement
• Hébergement

Commerce et activités de service

• Artisanat et commerce de détail
• Restauration
• Commerce de gros
• Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle
• Cinéma
• Hotels
• Autres hébergements touristiques

Exploitation agricole et forestière

• Exploitation agricole
• Exploitation forestière

Équipements d’intérêt collectif et services publics

• Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés
• Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés
• Établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale
• Salles d’art et de spectacles
• Équipements sportifs
• Lieux de culte
• Autres équipements recevant du public

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

• Industrie
• Entrepôt
• Bureau
• Centre de congrès et d’exposition
• Cuisine dédiée à la vente en ligne

Si vous souhaitez changer de sous-destination tout en restant dans la même destination (par exemple la transformation d’un entrepôt en bureau), alors il n’est pas nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme pour ce changement.

Enfin, il faut savoir que la location courte durée ou meublé touristique dépend de la destination « Commerce et activités de service » et de la sous-destination « Autres hébergements touristiques ». La transformation d’un logement en location courte durée nécessite donc le dépôt d’une autorisation d’urbanisme pour valider le changement de destination.

Votre Géomètre-Expert vous accompagne

Vous souhaitez vérifier que l’usage de votre bâtiment est bien conforme à son utilisation actuelle ? Nous pouvons vous accompagner dans cette étude. Nous ferons les démarches pour obtenir et étudier toutes les pièces nécessaires auprès des études notariales et des archives communales et vous communiquerons un rapport complet et précis sur l’usage et la destination de votre local ou bâtiment.

Sources juridiques pour aller plus loin

Voici quelques références légales pour approfondir vos recherches sur les notions d’usage et de destination des bâtiments :

• Code de la construction et de l'habitation, articles L.631-7 et suivants.
• Code de l’urbanisme, articles R.151-27 et suivants.
• Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Paris.
• Site de la mairie de Paris sur les changements d’usage et les autorisations requises : paris.fr.

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